지난 주에 이어 임대 계약이 아직도 몇 년 남았는데 사업이 부진하여 그만두려 하는 경우, 건물 주인이 허락을 하지 않아 곤란한 처지에 빠지는 경우를 보았다. 이럴 경우 현행 법은 어떻게 되어 있을까?
간단히 말한다면, 고통 받는 세입자 보다 건물주인의 권리보장에 더 철저한 것이 이곳의 현행법이다. 예컨대 현재의 세입자가 영업부진으로 제때에 임대료를 내지 못하는 경우, 특히 2-3달 임대료가 밀려 있는 경우, 건물 주인은 현 임대계약을 파기하고 다른 사람에게 임대를 할 수 있다. 하지만 현실적으로 제때에 세입자를 구하기가 어렵고, 또 현재의 임대료보다 더 임대료를 낼 세입자를 구하기가 쉽지 않다. 따라서 건물주인은 기존의 세입자가 자기대신 들어올 세입자를 구할 때까지 느긋하게 있기 마련이다. 급한 사람은 현재의 세입자요, 건물주인은 세입자의 고통과 상관없이 느긋하게 있기 마련이다.
하다하다 세입자가 2-3달 건물임대료를 미납하면, 열쇠를 바꾸고 영업을 못하게 할 수도 있고, 최악의 경우에는 임대건물 사업체의 재고, 기물, 자산 등을 공매 처분할 권리가 건물 주인에게 있다. 물론 이런 경우, 임대 건물 사업체내의 물건에 이렇게 손을 대려면 법적으로 반드시 세입자에게 건물주가 앞으로 취할 조치에 대해 문서로 통보할 의무가 있다. 또 임대료를 밀려 임대 사업체를 차압한 경우라도, 세입자가 돈을 마련하여 밀린 임대료를 완납하는 경우. 원상태로 복귀하게 되어 있다.
또 하나 건물 주인이 느긋한 이유는 한국식 사고와는 전혀 다르게, 현 세입자 전의 세입자들을 고소할 수가 있다.
한국식 사고방식으로는 이해하기 어렵지만, 현 세입자가 들어 오기전의 세입자들은 현 세입자의 임대료 미납에 연대 보증인으로 되어 있다고 볼 수 있다. 따라서 현 세입자가 임대료를 안내고 야반도주를 하였거나, 사업 부진으로 임대료를 연체하는 경우, 그동안 전 세입자들 주에서 돈 있는 사람을 아무나 골라, 현 세입자대신 밀린 임대료를 법적으로 청구할 수 있다. 그리하여 전세입자 중에는, 위에 적은 이유처럼 자신도 모르게 자신의 집에 차압이 붙는 수가 있다. 이런 불상사를 막는 길은 현재 세입자가 나가는 경우, 재정적으로 탄탄한 후계자(세입자)를 구해놓고 나가는 수밖에 없다.
위와 같은 이곳 법을 적용한다면, 기존 세입자가 임대료를 내지 못하는 경우, 우선 당사자의 사업체 재고나 자산이 차압될 수 있겠고, 임대 계약서상의 연대 보증인이 연대 책임을 져야 되는 경우를 생각해 볼 수가 있다. 또 임대료가 자꾸 밀리는 경우, 어느 날 갑자기 가게 문이 강제로 닫기고 가게안 물건이 차압되는 경우를 상정해 볼 수가 있다. 이렇게 되는 경우 현 세입자가 입는 재정적 피해는 상당히 클 수밖에 없다.
또 건물 주인이 현 세입자나 전 세입자에게 청구하는 피해액은 다음과 같다:
- 1. 그동안 밀린 임대료
- 2. 지금부터 새로 들어 올 때까지의 임대 손실료
- 3. 임대료 미납과 관련되어 들어간 각종 법률 비용
위에 적힌 것처럼 일단 임대 계약서를 작성하여 서명한 경우, 세입자가 그 계약을 중간에 해지하기엔 너무나 세입자의 권리가 약자로서 크게 제한되어있다. 한마디로 사업의 성패가 장기적으로 나가는 임대료에 달려 있다고 볼 수 있다. 사업체를 인수하는 경우, 살펴볼 많은 것이 있겠지만, 임대계약서 작성 시에는 임대 조건에 더욱더 신경을 쓸 필요가 있다. 비슷한 경우의 독자가 있다면 자세한 법률 조언을 받으라 권하고 싶다. 위에 적은 내용과 전혀 다른 결과가 나올 수도 있는 데, 손님의 내용을 자세히 알지 못하고서는 정확이 답 할 수 없기 때문이다.
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