일반적으로 자신의 주거용 주택의 증축 및 개축 공사 시, 자신의 직업이 건축업자(builder)가 아닌 한, 전문 지식이나 경험이 없는 사람이 이런 공사를 직접 수행하기는 현실적으로 불가능하다. 따라서 이런 일을 대행해 주는 전문 건축업자의 도움이 절대적으로 필요하다.
특히 새 땅을 사서, 그런 대지 위에 큰 새집을 짓는 경우, 개인적으로 수십만 불의 돈이 드는 거대한 작업이라고 할 수 있다. 잘못하면 재정적으로 큰 손해를 보거나 진저리나는 스트레스와 시공하는 건축업자와의 분쟁 때문에 말로 다 표현할 수 없는 고통을 당하기도 한다.
일반 소비자 입장에서는 저렴한 가격에 만족할 만한 수준의 공사를 완공 일에 맞춰 깔끔하게 일을 해줄 수 있는 건축업자(builder)를 구하면 이상적이라 하겠다. 하지만 이러한 건축업자를 만나는 것은 일반인이 복권을 산 뒤 일등으로 당첨되는 만큼의 행운이 있어야 한다. 현실적으로는 매우 어렵고, 솔직하게 말하면 공사대금 받는 만큼 성실하게 일을 해주는 건축업자를 만나는 것만 해도 행운이라 할 수 있다.
일반 소비자가 자신의 주거용 주택의 증축 및 개축 공사 시 전문 건축업자(builder)와 성공적으로 건축 계약서(building contract)를 맺고, 자신의 의사대로 집을 짓거나, 증축 및 개축하려면 다음과 같은 사항에 유의해 계약서를 작성 및 이행해야 한다:
1. 건실한 건축업자 선정(Choice of Contractor).
반드시 건축업 협회와 등록되고 보험을 든 건축업자(registered builder & insured)를 선정할 필요가 있다. 여러 건축업자 가운데 전문 경력과 평판이 좋은 업자(the tried and true builder with good track record)를 선정할 필요가 있다. 제일 싼(the cheapest) 업자를 선정했다고, 그 이후 일이 제대로 안 되는 수가 많다. 아무리 계약서를 잘 써도 그 계약서의 이행여부는 계약서에 서명한 건축업자의 인격에 크게 달려 있다고 할 수 있다.
2.자세한 시공 계약서 작성.
자신의 집을 짓거나 건축 공사를 하려는 경우, 세심하게 신경을 써, 자세한 (detailed plans, specifications, and drawings) 시공 계약서를 작성할 필요가 있다. 만약 이렇게 구체적이고 자세한 건축계획, 상세한 공사 내역 및 도면 없이 계약서를 작성했다가, 추후 일을 시행하는 건축업자와 분쟁이 생기면, 큰 문제가 발생하고 많은 추가 비용이 발생할 수 있다. 이런 불상사를 방지하기 위해서는 자세한 시공 계약서를 작성할 필요가 있으며, 상세한 도면이나 세부적인 공사 재료도 막연히 쓸 것이 아니라 구체적으로 명시해야 추후 분쟁을 방지하고 추가 비용 발생을 방지할 수 있다. 예컨대 부엌 바닥을 타일로 깔 경우, 막연히 “타일”로 할 것이 아니라 “이태리 타일”(비쌈)으로 명시 할 필요가 있다. 막연히 “타일”로 한 경우 상대적으로 싼 “중국제 타일”을 사용해도 어떻게 할 수가 없다.
3. 건축업자와 상대할 사람은 한 사람만을 지정.
건축 공사를 시공하는 업자를 상대할 때, 한 사람만이 상대하여, 요구나 감독 사항 및 건축업자와 소통을 단일화 할 필요가 있다. 여러 사람이 건축업자에게 서로 다른 소리를 해, 공사에 혼선이 오고, 책임 및 추가 비용이 대두되는 것을 방지하기 위해서는 한 사람만이 건축업자와 공사와 관련하여 지시를 할 필요가 있다.
4. 체결한 계약서 내용을 변경하지 않기.
건축 발주자(소비자)와 건축업자가 체결한 계약서를 변경(variations)하는 경우, 일반적으로 처음 체결한 계약서보다 많은 추가 경비 및 준공일 연기가 부수적으로 발생한다. 예를 들어 처음 계약서에는 거실 및 부엌의 재질을 나무로 하기로 약정했다가, 추후 발주자의 마음이 바뀌어 이태리 타일로 바뀌는 경우, 적지 않은 추가 경비가 발생하고, 이런 재료를 제때에 못 구하면 완공 기한이 늦어질 수 있음으로 이런 것을 삼갈 필요가 있다. 계약 체결 후 변경 사항이 많을수록 더 많은 추가 경비가 발생한다고 예상할 수 있다. 이런 이유로 앞에서 설명한 “자세한 시공 계약서 작성”(상기 2항) 시의 유의사항을 설명한 것이다.
5. 건축업자에게 계약서 내용대로 이행할 것을 감독.
공사가 진행되는 동안, 만약 건축업자가 체결한 계약서 내용대로 공사를 하지 않는 것을 발견하는 경우(예: 계약서에는 부엌바닥 재료로 이태리 타일을 쓰기로 했으나, 그 보다 싼 중국제 타일을 쓴 경우), 즉시 건축업자를 만나 계약 위반 사실을 통지하고, 이의 시정을 강력히 요구할 필요가 있다. 만약 건축업자가 계약서대로 시공하지 않거나, 계약서 위반 사항을 시정하지 않는 경우, 변호사의 자문을 받아 이를 즉각 대처해야 이로 인해 추후 더 큰 일이 벌어지는 상황을 초기에 억제하여 후환을 없앨 수 있다.
6. 공사대금은 계약서에 정한 기일에 지급.
만약 시공 건축업자가 계약서대로 성실히 공사를 하고, 공사의 질이 만족스런 경우, 약속 기한에 맞춰 공사대금을 지불해야 한다. 하지만 공사를 하는 건축업자가 공사 단계별로 지급하기로 한 공사대금(the prescribed stages payment)을 약정 기일보다 앞당겨 달라고 요구하는 경우, 절대 응해서는 안 된다. 이런 요구를 하는 시공 업자의 경우, 십중팔구 건축회사의 운영자금(cash-flow problems)난으로 조만간 도산할 가능성이 있음을 주의할 필요가 있다. 만약 계약서 약정기일보다 미리 공사대금을 지불한 후, 공사가 끝나지 않은 상태에서 시공 건축업자 회사가 우려한 대로 도산하는 경우, 공사대금은 다 지출되었으나 집은 완공되지 않은 황당한 일이 벌어지게 된다. 결국 공사를 발주한 소비자가 그 손해를 다 껴안고, 다시 추가 돈을 들여 다 완성되지 않은 집을 완공해야 한다. 따라서 이런 일을 방지하려면 절대로 단계별 공사 대금 지급일보다 먼저 공사 대금을 지불해서는 안 된다.
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