호주에서 사업을 하자면 대개 사업장소를 다른 사람(건물주: Landlord 또는 Lessor)에게 빌려서 하게 된다. 이렇게 건물주한테 사업장소를 빌리는 사람을 세입자(tenant 또는 lessee)라고 말한다. 또 건물주와 세입자간에 사업 임대 장소에 관한 임대료 및 각종 조건(임대 기간, 임대 기간 연장, 임대료 인상 및 조정)을 계약한 것을 임대차 계약(lease) 이라고 한다. 사업을 성공시키는데 있어 가장 중요한 요소 중의 하나가 임대차 계약이기 때문에 지난 2년 반 간 글을 쓰면서 여러 차례에 걸쳐 임대차 계약을 설명하였다. (www.solomonslawyers.com.au에 가면 볼 수 있음). 이에 반해 흔히 말하는 썹리스(sublease 또는 전대)라 하는 것은 위에 언급한 세입자에게 다시 세입자로 들어가는 것을 말한다. 따라서 원 임대차 계약에서 임차인 또는 세입자가, 이번에는 건물주처럼 자신이 빌린 사업장의 일부나 전부를 다시 세를 주는 형태가 된다. 이 때 다시 세를 주는 임차인을 전대인(Sublessor)라 하고 이렇게 다시 세입자에게 세를 얻는 사람을 전차인(sublessee)라 한다.
쉽게 설명하면 세를 얻은 곳에 다시 새끼를 쳐 더 작은 세를 얻어 들어가는 형국이다. 이런 경우 법적으로는 원래 건물주와 전차인과는 직접적인 법률 계약 관계가 없다. 따라서 전차인이 임대료를 내는 경우, 직접 건물주에게 내는 것이 아니라 자신에게 다시 세를 준 임차인(Tenant 또는 Sub-lessor)에게 낼 의무가 있다. 또 만약 전차인이 약정한 임대료를 체불하는 경우에도 건물 주인이 밀린 임대료를 달라고 할 수 없고 임차인이 대신 밀린 임대료를 낼 의무가 있다. 이렇게 보면 임차인은 전차인의 연대 보증인(guarantor)역할을 한다고 볼 수 있다. 또 임대 건물에 문제가 생길 경우에도 건물주에게 고쳐달라고 직접 요구할 수가 없고 자신에게 세를 준 세입자에게 대신 요구하고, 그 세입자가 건물주에게 전차인을 대신해 요구할 수밖에 없다. 이런 복잡한 법률관계는 영미법에서 전차인과 건물주와 직접 계약관계가 없어서 발생하는 법리 때문이다.
이러한 특수한 법리상의 문제 때문에 변호사의 입장에서는 이런 전차 계약서(sublease agreement)보다 임대차 계약서(lease agreement)를 선호하기 마련이다. 쉽게 말하면 전차인의 입장에서는 시어머니가 둘인 셈이다(건물주 및 전대인).
만약 전차인의 직속 시어머니 격인 세입자의 임대차 계약이 파기되는 경우, 전차인의 임대차 계약은 바로 그 영향을 받아 자동적으로 파기되게 되어있다. 예를 들어 전차인은 약정한 임대료를 제대로 냈지만, 직속 시어머니격인 세입자가 임대료를 체불하여 건물주가 세입자와의 임대차 계약을 파기하는 경우, 전차인의 잘못은 없지만 임차인과 공동 운명체로 같이 쫓겨 나가게 된다.
또 전차인이 자신의 기존 사업체를 다른 사람에게 파는 경우, 자신의 두 시어머니 격인 건물주 및 세입자 또는 전대인의 사전 허가를 받아야 합법적으로 사업체를 팔 수 있다.
만약 전차인입장에서 위에 언급한 불상사를 방지하려면 어떻게 해야 하는가?
현실적으로 어려운 경우이지만 만약 자신의 임대료를 세입자를 통하지 않고 직접 내는 별도의 계약서를 만들어 건물주와 전차인간의 계약서가 있는 경우 가능하나, 대부분의 경우 자신의 직속 시어머니 격인 세입자가 이런 것을 반대함으로 현실성이 없다고 할 수 있다.
법률 상담을 하다보면 이곳 쇼핑센터의 작은 사업체를 사면서 이런 전차 계약서(sublease agreement)나 임대차 계약서의 명의 변경을 하지 않고 건물주의 동의 없이 또는 몰래 사업체를 인수하여 사업을 하는 경우도 목격하였다.
이런 행위는 법률적으로 위법이며 만약 건물주가 알게 되면 기존의 임대차 계약을 무효화 시킬 수 있는 중대한 위법사항에 속한다. 큰돈을 주고 사업을 인수하는 사람이 이런 위험부담을 가지면서까지 사업체를 인수하는 것은 위험하고 바람직하지 않다. 일이 잘못되면 큰돈도 잃고 자신이 산 가게에서 쫓겨 나갈 수도 있기 때문이다.
사업체 구매 시 또는 임대차 계약 또는 전대차 계약 작성 시에는 전문적인 변호사의 법률 조언 하에 일을 진행하는 것이 사업의 위험을 줄이고 자신의 권리를 보호하는데 유리하다.
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